Menu Search Question Bubble User tie Coin warning Check Close angle-up Twitter Facebook linkedin hand with heart paragraph

Underhåll och renovering av    hyreslägenhet

Sofia Olsson

Sofia Olsson

| Advokatfirman Vinge KB, MALMÖ

Artikeln beskriver översiktligt vilka rättigheter och skyldigheter som en hyresgäst har i dessa avseenden. Informationen gäller endast för privat hyra av bostadslägenhet som är avsedd för permanent boende. Andra regler gäller för hyra av lokal. Därutöver finns undantag, från vad som anges nedan, vid hyra av fritidsbostad, enfamiljshus, lägenhet inom s.k. ägarlägenhetsfastighet och bostadsrättslägenhet.

Lägenhetens skick vid hyrestidens början

Vid inflyttning ska lägenheten vara i fullt brukbart skick[1]. Detta innebär bl.a. att värme och vatten ska fungera och att tapeter och målning av väggar m.m. ska vara i godtagbart skick. Lägenheten ska också innehålla diskbänk, spis och andra nödvändigheter. Det innebär dock inte att allt som man normalt finner i en lägenhet behöver finnas, t.ex. finns det inget krav på att persienner ska vara installerade. Kraven gäller även om hyresgästen, när den flyttar in, känner till att lägenheten har brister – hyresvärden kan på så sätt inte ursäkta sig med att hyresgästen kände till att lägenheten inte var i fullt brukbart skick – utan värden kommer trots detta behöva åtgärda bristerna.

Lägenhetens skick under hyrestiden

En hyresgäst är inte ansvarig för normalt slitage av ytskiktet i lägenheten. Hyresvärden ska därför under tiden som hyresgästen bor i lägenheten med skäliga tidsmellanrum utföra vad som brukar kallas sedvanliga reperationer; t.ex. omålning och tapetsering[2]. Hur ofta sådana reperationer ska utföras framgår inte av hyreslagen utan bedöms från fall till fall, t.ex. slits i regel inte en stor lägenhet lika mycket som en liten, och någon som är ensamstående sliter inte på lägenheten i samma utsträckning som en barnfamilj. Därmed kan en ensamstående i en stor lägenhet inte räkna med att reperationer utförs lika ofta som för en barnfamilj i en mindre lägenhet.

Som hyresgäst har man en skyldighet att vårda lägenheten och hyresgästen måste själv ersätta skador som uppkommit till följd av hyresgästens eller hyresgästens familj eller vänners vårdslöshet, t.ex. spruckna handfat, toalettstolar och fönsterrutor. För att undvika eventuella anspråk vid utflyttning är det bra att vid inflyttning göra en besiktning av lägenhetens skick tillsammans med hyresvärden och sedan spara besiktningsprotokollet till dess att avflyttning sker.

När skada uppstår är hyresgästen skyldig att meddela hyresvärden detta. Gör hyresgästen inte det, kan hyresgästen bli skyldig att ersätta hyresvärden för extra skada som uppstår till följd av att hyresvärden inte meddelats, t.ex. extra kostnader p.g.a. fuktskador som uppstått till följd av att en läcka på en vattenledning inte anmälts.

Om hyresvärden inte uppfyller sina skyldigheter

Om hyresvärden inte uppfyller sina skyldigheter avseende underhåll under hyrestiden innehåller hyreslagen bestämmelser till skydd för hyresgästen.  

Har hyresgästen uppmanat hyresvärden att avhjälpa felet och hyresvärden inte inom rimlig tid därefter vidtar åtgärder kan hyresgästen ha rätt att själv avhjälpa fel i lägenheten. I ett sådant fall har hyresgästen rätt till ersättning för sina kostnader till följd av reperationen. Men om det visar sig att det inte förelåg någon skyldighet för hyresvärden att åtgärda felet, t.ex. därför att felet uppstått genom hyresgästens vårdslöshet eller om felet inte var tillräckligt allvarligt för att kräva åtgärd, får hyresgästen själv stå kostnaderna.  För att få rätt till ersättning från hyresvärden behöver hyresgästen kunna visa bl.a. att hyresvärden på rätt sätt uppmanats vidta rättelse:

En hyresgäst kan begära att hyresnämnden utfärdar ett s.k. åtgärdsföreläggande, vilket innebär att hyresnämnden förelägger värden att åtgärda bristerna i lägenheten. Det finns många exempel på att åtgärdsföreläggande har utfärdats när målning, tapetsering och golvunderhåll har varit eftersatt. I dessa fall har det i regel förflutit en lång tid sedan senaste underhållsåtgärden. Som tidigare nämnts är det skicket i det enskilda fallet (och inte nödvändigtvis tiden sedan senast utfört underhåll) som avgör om hyresvärden måste vidta underhållsåtgärd och som exempel på detta kan nämnas att en 25 år gammal väggmatta med en mindre fackmannamässig lagning i ett badrum inte ledde till något åtgärdsföreläggande då den inte bedömdes som så nött och sliten att det av den anledningen fanns förutsättningar för ett åtgärdsföreläggande. I ett annat fall ansåg hyresnämnden att ett parkettgolv som inte slipats eller behandlats på mer än trettio år var utan anmärkning. Att som hyresgäst vända sig till hyresnämnden för ett åtgärdsföreläggande, kan i de flesta fall vara att föredra framför att själv avhjälpa felet, i och med att hyresgästen då slipper att riskera att behöva stå för kostnaderna själv.

Hyresgästen kan också ha rätt till hyresreduktion för den tid under vilken lägenheten varit bristfällig samt i vissa fall ha rätt till skadestånd. Det är viktigt att tänka på att hyresreduktion bara kan utgå för tiden efter det att hyresgästen påtalat bristen för hyresvärden. Kommer hyresgästen inte överens med hyresvärden om nedsättning av hyran finns det möjligheter att deponera det tvistiga beloppet hos länsstyrelsen. Som hyresgäst bör man alltid söka rådgivning hos sakkunnig innan man vidtar någon åtgärd som innebär att inte hela hyran betalas till hyresvärden eftersom bristande betalning av hyran är ett allvarligt avtalsbrott som kan ge hyresvärden rätt att säga upp hyresavtalet.

Hyresgästens rätt att själv göra förändringar

Det är tillåtet för hyresgästen att, på egen bekostnad, måla om, tapetsera och därmed jämförliga  åtgärder. Något godkännande från värden behöver normalt sett inte inhämtas och hyresvärden behöver inte underrättats. Om förändringarna innebär att lägenhetens s.k. bruksvärde minskar, kan hyresgästen bli ersättningsskyldig. Detta kan t.ex. bli fallet om en tapet som sätts upp eller färgen som det målas med sticker ut för mycket jämfört med vad som är vanligt, samt om arbetet är dåligt – inte fackmannamässigt – utfört. Exempel på åtgärder som en hyresgäst normalt sett får vidta är montering av persienner, målning och tapetsering samt utbyte av innerdörrar och golvlister. Däremot får hyresgästen inte göra mer ingripande åtgärder, såsom t.ex. att ta bort väggar eller ta upp ett valv mellan två rum, byta ut den fasta köksinredningen, dela av rum med fast skiljevägg eller montera spiskåpa med fläktuttag till ventilationssystemet. Alla föremål som hyresgästen byter ut, t.ex. dörrar och kylskåp, måste - om inte annat avtalas med hyresvärden - förvaras av hyresgästen så att denne kan sätta in dem igen vid avflyttning.



[1] Hyresvärd och hyresgäst är bara bundna av ett avtal om sämre skick än fullt brukbart om det i hyreskontraktet finns en förhandlingsklausul och ett avtal om sämre skick än fullt brukbart har tagits in i en förhandlingsöverenskommelse. Hyresgäst och hyresvärd kan alltid avtala om bättre skick än fullt brukbart.

 

[2] Om det i hyreskontraktet finns en förhandlingsklausul kan andra förutsättningar gälla för sedvanliga reparationer enligt bestämmelse som tagits in i en förhandlingsöverenskommelse.